Procedimiento SUNAVI: la conciliación habilita demandar

Por Raymond Orta Martínez y Candy Herrera de Orta · Tecnoabogados Asociados

Una duda frecuente en los casos de arrendamiento de vivienda es si hay que esperar una resolución de la SUNAVI para demandar o si basta con que haya terminado la audiencia conciliatoria. El 15 de octubre de 2026, la Sala de Casación Civil del TSJ respondió esta pregunta en la sentencia N.º 000480 (Exp. AA20-C-2026-000028, ponente: magistrado Emilio Ramos González): concluida la audiencia conciliatoria, la vía judicial queda habilitada aunque no exista una resolución administrativa expresa.

Qué ocurrió en el caso

Una arrendadora demandó por daños y perjuicios materiales y morales a su arrendatario, después de extinguido el contrato de vivienda. El juzgado de primera instancia declaró inadmisible la demanda porque consideró que no se había cumplido el procedimiento previo ante la SUNAVI previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV). El Juzgado Superior Segundo del estado Lara confirmó esa decisión el 14 de noviembre de 2025.

La demandante sí había acudido a la SUNAVI (Coordinación Lara, expediente B2349-08-2023). Se celebraron audiencias conciliatorias el 17 de junio y el 1 de julio de 2024. En la segunda se dejó constancia de que no hubo acuerdo, se cerró la fase de conciliación y se dio por cumplido el procedimiento previsto en el Decreto-Ley. Luego se fijaron nuevas audiencias para el 26 de septiembre y el 16 de octubre de 2024, que se declararon desiertas por la incomparecencia del arrendatario.

La pregunta que resolvió la Sala

¿Para tener por cumplido el procedimiento previo se necesita una resolución expresa de la SUNAVI, o es suficiente con que concluya la audiencia conciliatoria prevista en el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas?

Las normas en juego

Artículos 94 y 96 de la LRCAV: prevén el procedimiento previo ante la SUNAVI para diversas demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre viviendas, incluidas las demás acciones de esa relación.
Artículos 7 al 10 del Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas: regulan la audiencia conciliatoria, el plazo máximo de veinte días hábiles desde la primera audiencia, el acta de cierre y el acceso a los tribunales independientemente de la decisión.
Artículos 26, 49 y 257 de la Constitución: tutelan el acceso a la justicia, el debido proceso y la finalidad del proceso.

Qué decidió la Sala

La Sala no sostuvo que las demandas de daños estén exentas del trámite ante la SUNAVI. Consideró que una demanda de daños derivada de un arrendamiento de vivienda ya extinguido está comprendida entre las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias y que, en principio, el procedimiento previo sí aplica.

Sin embargo, en este caso el trámite ya se había cumplido. Con apoyo en su sentencia N.º 108 del 21 de marzo de 2025 (caso Elena Laufer de García contra Café Tostado 5515, C.A.), la Sala señaló que agotar la vía administrativa no exige esperar una providencia expresa del organismo. Al interpretar conjuntamente los artículos 7, 8 y 10 del Decreto-Ley, concluyó que el procedimiento termina al finalizar la audiencia conciliatoria. Por ello, la vía judicial quedó abierta desde el cierre de la fase conciliatoria del 1 de julio de 2024. La Sala consideró que el juez superior aplicó incorrectamente los artículos 94 y 96 al declarar inadmisible la demanda.

Cómo terminó el proceso

Se declaró con lugar el recurso de casación y se anuló la sentencia del Juzgado Superior Segundo del estado Lara del 14 de noviembre de 2025.
Se declaró con lugar la apelación contra la decisión de primera instancia del 17 de junio de 2025, que fue revocada.
Se anuló lo actuado desde ese fallo y se repuso la causa al estado en que se encontraba el juicio el 17 de junio de 2025.
No hubo condena en costas.

Aspectos prácticos

No es una excepción general: la Sala mantuvo la exigencia del procedimiento previo en las acciones derivadas de un arrendamiento de vivienda, incluidas las de daños. En este caso, la demandante lo había tramitado y pudo demostrarlo.
La prueba es importante: si no se consignan las actas de la SUNAVI, existe riesgo de inadmisibilidad. Aquí la actora presentó las actas, y eso fue decisivo.
La Sala acudió a un precedente por analogía: tomó como referencia un asunto de arrendamiento comercial. Conviene revisar ese precedente antes de aplicar el criterio a otros casos.
Es una decisión concreta: su alcance como criterio jurisprudencial dependerá de que la Sala lo reitere en otras decisiones.

Recomendaciones

Antes de demandar, tramite el procedimiento previo ante la SUNAVI y solicite copia certificada del expediente, especialmente el acta de cierre de la conciliación o las actas que declaren desierta la audiencia.
Consigne esas actas junto con el libelo para que el tribunal pueda verificar que el trámite se cumplió desde la admisión.
Si una demanda fue declarada inadmisible por este motivo, revise si las actas demuestran que la audiencia conciliatoria concluyó. Según las circunstancias, evalúe con su abogado los recursos que puedan proceder.
Si representa al arrendatario, verifique la correcta notificación de la audiencia y su asistencia con abogado o con la Defensoría, pues las incomparecencias tienen consecuencias previstas en el artículo 7 del Decreto-Ley.

Otras sentencias de 2026 para consultar

La misma búsqueda identificó otras decisiones de la Sala de Casación Civil relacionadas con el procedimiento previo ante la SUNAVI. No se analizan en este artículo:

Fuentes

Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia N.º 000480 del 15 de octubre de 2026, Exp. AA20-C-2026-000028, caso Carmen Luisa Durán contra Dennys Argelys Montilla Urbina. Texto consultado en Venley.
Normas citadas: LRCAV (arts. 94 y 96); Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (arts. 7 al 10); Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (arts. 26, 49 y 257).
Precedente invocado: Sala de Casación Civil, sentencia N.º 108 del 21 de marzo de 2025, caso Elena Laufer de García contra Café Tostado 5515, C.A.

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. El texto de la decisión fue consultado en una base de datos jurisprudencial; recomendamos cotejarlo con la versión oficial del TSJ y confirmar la vigencia de las normas antes de invocarlas en un escrito judicial.

SUNAVI: si la conciliación terminó, ya puede demandar